Da escolha da taxa ao seguro obrigatório, passando pelos custos escondidos e amortizações antecipadas — tudo o que precisa de saber antes de assinar o seu maior compromisso financeiro da sua vida. Esclarecemos as 5 dúvidas mais comuns sobre Crédito à Habitação.
Comprar casa é um dos maiores passos financeiros que qualquer pessoa pode dar — e, com ele, chegam sempre muitas dúvidas. Apesar de ser um processo relativamente comum, o crédito à habitação continua a levantar muitas questões que, se não forem bem esclarecidas, podem custar caro ao longo de décadas. Neste artigo, reunimos as 5 dúvidas mais frequentes sobre crédito à habitação e explicamos cada uma de forma clara, com base na legislação e práticas mais recentes em Portugal.
As dúvidas mais comuns sobre Crédito à Habitação (Créditos: Pexels)
1. Taxa Fixa ou Taxa Variável: Qual devo escolher?
Esta é, provavelmente, a dúvida mais comum de quem está a contratar crédito à habitação. As opções disponíveis atualmente são:
Taxa variável: Baseada no índice Euribor (a 3, 6 ou 12 meses) + Spread acordado com o banco. As prestações variam com o mercado, o que pode ser vantajoso em contextos de taxas baixas, mas também arriscado em períodos de subida.
Taxa fixa: A prestação mantém-se constante durante o prazo definido (ou até ao final do contrato). Proporciona segurança ao nível do orçamento, mas tende a ser mais cara no curto prazo.
Existe ainda a taxa mista, que combina uma taxa fixa inicial (normalmente 5 ou 10 anos) com taxa variável no restante prazo.
DICA: A escolha depende da sua tolerância ao risco, da estabilidade dos seus rendimentos e da tendência das taxas de juro. Com a Euribor a subir nos últimos anos, muitos bancos voltaram a oferecer soluções com taxa fixa para tentar dar alguma estabilidade às famílias.
2. Quais são os custos além da prestação mensal?
Outra das dúvidas mais comuns sobre Crédito à Habitação, é a prestação mensal. Porém, muitos futuros proprietários focam-se apenas nesta, esquecendo-se, porém, que existem igualmente vários encargos adicionais, como:
Comissão de abertura de crédito
Avaliação do imóvel
Escritura pública e registos
Imposto do selo sobre o crédito (0,6% sobre o montante emprestado)
Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Seguro de vida e seguro multirriscos-habitação
Comissões de processamento mensal ou manutenção de conta associada
NOTA: Em muitos casos, os bancos oferecem condições promocionais que incluem isenção de algumas comissões ou reduções no spread se aceitar produtos, como domiciliação de ordenado, cartões de crédito ou seguros vendidos pelo próprio banco.
3. Posso amortizar antecipadamente o crédito? E vale a pena?
Sim, pode. Em Portugal, qualquer mutuário tem o direito de amortizar total ou parcialmente o crédito à habitação a qualquer momento. No entanto, essa amortização pode implicar:
Comissão de reembolso antecipado:
0,5% para contratos com taxa variável
2% para contratos com taxa fixa
Desde 2022, face à subida abrupta das taxas de juro, foram implementadas medidas temporárias de isenção desta comissão para créditos com taxa variável — mas isso pode mudar, pelo que é importante ver sempre esclarecidas as suas dúvidas mais comuns sobre Crédito à Habitação.
Vale a pena amortizar? Depende. Se tiver fundos disponíveis e o crédito estiver com juros altos, amortizar pode significar poupanças significativas em juros futuros. No entanto, deve ponderar se esse capital extra não fará mais falta, como fundo de emergência ou para outros investimentos.
4. É obrigatório contratar os seguros com o banco?
Não. Apesar de muitos bancos exigirem a contratação de seguro de vida e seguro multirriscos-habitação, não é obrigatório fazê-lo com a própria instituição bancária. Tem o direito de procurar outras seguradoras no mercado, desde que os seguros cumpram os requisitos mínimos exigidos pelo banco (ex. valor de cobertura, cláusulas específicas).
ATENÇÃO: Recusar os seguros do banco pode implicar, por exemplo, um aumento do spread, o que poderá anular a vantagem de contratar fora. Ainda assim, vale a pena comparar preços e negociar.
5. É possível transferir o crédito para outro banco?
Respondendo diretamente a esta que é outras das dúvidas mais comuns sobre Crédito à Habitação, sim. A portabilidade do crédito permite transferir o seu empréstimo para outra instituição financeira que ofereça melhores condições (ex. spread mais baixo, menores comissões ou custos com seguros). O novo banco tratará de todo o processo, incluindo a liquidação do crédito anterior. Os custos são geralmente baixos, sobretudo se a escritura de hipoteca for feita por documento particular.
IMPORTANTE: Antes de transferir, confirme se há comissão de reembolso antecipado no seu contrato atual e se o novo banco compensa essa penalização com melhores condições a longo prazo.
Esclarecidas as dúvidas mais comuns sobre crédito à habitação, há ainda algumas questões que surgem com frequência quando se começa a pensar nesta solução. Entre as dificuldades em certas situações, como fatores de idade e situação profissional, parece-nos pertinente fazermos também uma lista outras questões pertinentes sobre créditos à habitação, nomeadamente com alguns exemplos práticos.
Tenho mais de 45 anos. É possível obter um crédito habitação com, por exemplo, prazo de 40? Geralmente, não. A maioria das instituições financeiras estabelece que a idade do mutuário, no final do empréstimo, não deve exceder os 75 anos. Assim, para um prazo de 40 anos, o requerente não deveria ter mais de 35 anos. Contudo, algumas entidades oferecem produtos que permitem estender este limite até aos 80 anos, o que pode ser determinante para a aprovação do crédito
Trabalho a recibos verdes. É possível obter um crédito habitação? A resposta mais direta é sim, é possível. No entanto, os trabalhadores independentes podem enfrentar critérios de avaliação mais rigorosos. As instituições financeiras analisam a estabilidade e consistência dos rendimentos declarados, bem como a situação fiscal e contributiva. Apresentar uma contabilidade organizada e comprovativos de rendimentos regulares pode aumentar as hipóteses de aprovação, num processo que, logo à partida, se reveste de uma maior complexidade.
É necessário ter fiadores para obter um crédito habitação? Não é obrigatório, mas, por outro lado, pode ser exigido por parte do banco. Cada caso é sempre um caso, já lá diz o ditado. Esta é outra das dúvidas mais comuns sobre Crédito à Habitação, porém, a necessidade de fiadores depende da análise de risco efetuada pelo banco. Se o perfil financeiro do requerente não for suficientemente sólido ou se a taxa de esforço for elevada, a instituição pode solicitar fiadores como garantia adicional.
Posso obter financiamento para adquirir um imóvel no estrangeiro? Diretamente, não. Os bancos portugueses não financiam, de forma direta, a compra de imóveis fora do país. No entanto, se o cliente possuir um imóvel em Portugal, pode utilizá-lo como garantia para obter um crédito que financie a aquisição no estrangeiro. É importante notar que nem todas as instituições oferecem esta possibilidade, devido ao risco acrescido associado.
As dúvidas mais comuns sobre Crédito à Habitação (Créditos: publicdomainvectors)
Contratar um crédito à habitação não é apenas assinar um contrato — é assumir um compromisso financeiro por 20, 30 ou mais anos, independentemente do que o futuro nos reserva. Por isso, é fundamental que todas as dúvidas mais comuns sobre Crédito à Habitação sejam esclarecidas antes de assinar qualquer documento. Sempre que possível, recorra a simuladores de crédito à habitação, negocie condições com vários bancos e consulte o seu banco de confiança ou um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal.
